W ostatnich latach nieruchomości wakacyjne nad hiszpańskim wybrzeżem stały się jednymi z najchętniej wybieranych aktywów inwestycyjnych, oferując zyski znacznie wyższe niż lokaty bankowe. Jednak pytanie, które zadają sobie wszyscy inwestorzy, brzmi: jaka jest rzeczywista stopa zwrotu z inwestycji w hiszpańskie nieruchomości?

Oceniając rentowność inwestycji w nieruchomości, kluczowe jest zrozumienie, jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji oraz jakie czynniki mogą ją zwiększać lub obniżać. W tym artykule przyjrzymy się, jak wyglądają rzeczywiste i nominalne stopy zwrotu na hiszpańskim rynku nieruchomości oraz co zrobić, aby Twoja inwestycja była jak najbardziej opłacalna.

Co to jest stopa zwrotu z inwestycji?

Stopa zwrotu z inwestycji (ang. ROI, Return on Investment) to wskaźnik wyrażający stosunek zysku do poniesionych kosztów. Obliczanie stopy zwrotu pomaga ocenić, ile zyskujemy na każdej zainwestowanej jednostce kapitału w określonym czasie, na przykład przez rok. W kontekście rynku nieruchomości oznacza to, że roczna stopa zwrotu wskaże, jaki zwrotu z kapitału własnego można oczekiwać po zainwestowaniu w dany lokal mieszkalny czy komercyjny.

Jak obliczyć ile wyniesie stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość?

Obliczanie stopy zwrotu może odbywać się na różne sposoby w zależności od preferowanej metody. Najczęściej stosowane są:

• Nominalna stopa zwrotu – wyrażona bez uwzględnienia wpływu inflacji, opłat dodatkowych oraz innych kosztów.
• Realna stopa zwrotu – uwzględnia wpływ inflacji, co pozwala obliczyć realną stopę zwrotu, która w pełni odzwierciedla zyskowność inwestycji.

Do obliczeń potrzebujemy danych takich jak wysokość kapitału własnego, całkowita kwota nakładów inwestycyjnych poniesionych (w tym koszty remontów, wykończenie mieszkania, opłaty notarialne), czynsz najmu oraz potencjalna stopa zwrotu, czyli prognozowany roczny przychód z wynajmu. Warto zauważyć, że nominalną stopę zwrotu oblicza się bez uwzględnienia takich czynników jak inflacja czy dodatkowe koszty, co może prowadzić do przeszacowania rentowności inwestycji. Dla pełniejszej oceny rentowności inwestycji warto dodatkowo uwzględnić realną stopę zwrotu, która bierze pod uwagę wpływ inflacji i zmian wartości pieniądza w czasie.

Co wpływa na wysokość stopy zwrotu z inwestycji w Hiszpanii?

Hiszpański rynek nieruchomości wakacyjnych przyciąga inwestorów wysoką rentownością, jednak stopa zwrotu może być różna w zależności od wielu czynników, takich jak:

• Lokalizacja: Wynajem mieszkań w miejscowościach turystycznych, jak Costa del Sol, Majorka, czy Wyspy Kanaryjskie, cieszy się wysokim zainteresowaniem turystów, co może podnieść potencjalną stopę zwrotu. W popularnych miejscach można liczyć na roczną stopę zwrotu nawet na poziomie 5-10%.
• Sezonowość: W regionach turystycznych, gdzie sezon trwa cały rok, możemy liczyć na stabilne przychody. Z kolei w miejscach o krótszym sezonie letnim może być konieczne uruchamianie inwestycji wyłącznie w określonym czasie, co może obniżyć stopę zwrotu.
• Wartość nakładów inwestycyjnych: Analizując opłacalność inwestycji, należy uwzględnić zarówno jednorazowe nakłady początkowe, jak i stałe koszty, takie jak czynsz administracyjny czy ewentualne koszty remontów.

Jak obliczyć rentowność inwestycji?

Jednym z powszechnie stosowanych wzorów jest wzór na roczną stopę zwrotu z inwestycji:

Przykładowo, jeśli roczny dochód z wynajmu wynosi 10 000 EUR, a koszty inwestycji (zakup, remont, wykończenie, opłaty) wyniosły 200 000 EUR, roczna stopa zwrotu będzie wynosiła 5%.

Jak uniknąć pułapek inwestycyjnych?

Inwestowanie w nieruchomości, choć stabilne, wiąże się z pewnym ryzykiem, którego można uniknąć dzięki odpowiedniemu przygotowaniu. Kluczowe kroki to realistyczna ocena kosztów, takich jak opłaty notarialne, koszty remontów oraz znalezienie wiarygodnego zarządcy nieruchomości. Warto również sprawdzić lokalne regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego, które mogą różnić się między regionami, np. na Majorce obowiązują bardziej restrykcyjne zasady niż na Costa del Sol.

Dlaczego Costa del Sol przyciąga polskich inwestorów?

Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości na Costa del Sol może sięgać nawet 5-10% rocznie, co czyni ten region jednym z najbardziej opłacalnych w Europie. Według najnowszych danych z II kwartału 2024 roku sprzedaż nieruchomości w „Złotym Trójkącie” (Marbella, Estepona, Benahavís) wzrosła rok do roku o 6,98%. Ten stabilny wzrost świadczy o dynamicznie rozwijającym się rynku, który przyciąga inwestorów szukających bezpiecznych i rentownych inwestycji. Wzrost ten wynika z utrzymującego się od lat popytu na nieruchomości oraz prognozowanego dalszego wzrostu cen: o 3% w 2025 roku, 2,4% w 2026 i 2% w 2027. Dzięki temu „Złoty Trójkąt” pozostaje idealnym miejscem na długoterminową inwestycję, zapewniając przewidywalny, stabilny zwrot z kapitału przy jednoczesnym ograniczonym ryzyku.

Porównanie z innymi rynkami nieruchomości w Europie

Hiszpański rynek nieruchomości wyróżnia się na tle innych europejskich krajów dzięki stosunkowo niskim cenom zakupu w porównaniu z Francją czy Włochami oraz wyższą rentownością inwestycji. Dla polskich inwestorów, którzy rozważają zakup nieruchomości za granicą, Hiszpania staje się bardziej atrakcyjna ze względu na możliwość generowania dochodów w euro, co stanowi naturalne zabezpieczenie przed wahaniami kursowymi. Na przykład na Costa del Sol można osiągnąć wyższą roczną stopę zwrotu niż w popularnych regionach Francji, takich jak Lazurowe Wybrzeże.

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Hiszpanii? Skontaktuj się z nami, a my przedstawimy Ci aktualną ofertę!